Quand on veut faire construire une maison sur un terrain constructible ou quand on veut diviser son terrain une étape importante est le procès verbal de bornage contradictoire pour faire borner son terrain et dont il est clé de connaître la définition le prix et les étapes.
Tout savoir sur le procès-verbal de bornage contradictoire et le plan de bornage
Vous avez besoin de connaître avec précisions les limites de votre propriété ou d’un terrain que vous envisagez d’acquérir ? Ce qu’il vous faut, c’est un plan de bornage contradictoire. C’est quoi ce type de bornage ? Comment s’établit-il ? Combien coûte-t-il ? Qui demande le bornage et comment s’établit le procès-verbal de bornage ? Cet article répond à toutes vos questions sur le plan de bornage et sur le procès-verbal de bornage.
Qu’est-ce qu’un plan de bornage ?
Un plan de bornage est un document représentant graphiquement les limites de propriétés contiguës. Il fixe avec précision les limites entre la parcelle d’un propriétaire lambda et celle de ses voisins. Ces limites définitives sont marquées de manière physique par des piquets, des pierres ou autres types de repères matériels plantés dans le sol aux divers angles du terrain.
Notons que le bornage est une opération à valeur légale. Elle ne doit et ne peut être réalisée que par un expert-géomètre régulièrement établi. Elle peut être demandée par vous ou par vos voisins dans le cas d’un plan de bornage amiable.
Il convient de préciser que le plan de bornage n’est pas le plan cadastral. Le plan cadastral est largement moins précis que le plan de bornage. Par conséquent, il ne peut pas représenter une garantie suffisante pour connaître avec précision les limites d’une propriété. Le plan cadastral est juste une représentation graphique des parcelles foncières pour faciliter la détermination des impôts fonciers.
Qu’est-ce qu’un procès-verbal de bornage contradictoire ?
Le procès-verbal de bornage contradictoire est un acte foncier qui s’établit à la suite de l’opération de bornage. Il a force de loi. Dès qu’il est dûment établi, l’acte est signé par les propriétaires des propriétés contiguës qui ont été bornées.
On dit qu’il est contradictoire parce qu’il doit être conjointement signé par tous les propriétaires dont les propriétés sont contiguës au terrain qui fait l’objet de bornage.
En signant le document, lesdits propriétaires immobiliers reconnaissent les limites de leurs propriétés respectives comme indiqué. Par conséquent, ils se trouvent dans une incapacité juridique de contester ces limites à l’avenir.
Le sceau final qui rend le procès-verbal de bornage opposable aux tiers, c’est son enregistrement au Service de la Publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE). À partir de cet instant, ceux-ci ne sont plus capables de contester les limites des propriétés concernées devant la loi. De même, toute action en bornage judiciaire devient irrecevable à partir de ce moment.
Le bornage est-il obligatoire ?
En principe, le bornage n’est pas obligatoire tant qu’aucun des propriétaires voisins n’en fait la demande. Cependant, il y a des exceptions. Conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, le bornage devient obligatoire pour :
- Les terrains issus d’une procédure de lotissement ;
- Les terrains issus d’une division de propriétés, que celles-ci soient bâties ou pas ;
- Les terrains issus d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ;
- Les opérations d’aménagement foncier conduit par des associations foncières urbaines.
Il convient de préciser que même si le bornage n’est pas toujours obligatoire, l’opération procure une importante garantie à tout acquéreur ou acheteur. Le faire serait donc plus intelligent que son contraire.
Dans quels cas le bornage n’est-il pas possible ?
En tant que propriétaire immobilier, vous avez le droit au bornage si votre propriété et une autre sont contiguës. Ainsi, dans certains cas, le bornage ne sera pas possible. C’est le cas par exemple lorsqu’il existe un sentier, un ravin ou un ruisseau entre votre propriété et celle de votre voisin. Il en est de même pour les parcelles situées à proximité d’un terrain public.
Quand faut-il demander un bornage ?
Vous pouvez demander un bornage lorsque vous ne connaissez pas vraiment les limites de votre terrain. Vous pouvez aussi faire la demande si vous estimez qu’un voisin commence à empiéter sur votre parcelle. Cette démarche soutenue par la loi permet d’anticiper et d’éviter les conflits de voisinage.
De tels conflits sont généralement provoqués dès qu’un voisin commence la construction d’un abri de mur, d’un mur de clôture, ou en cas de plantation d’une haie.
Le plan de bornage est aussi important pour une protection mutuelle des propriétaires immobiliers en cas de succession de vente de terrain. Dans ce dernier cas, le PV de bornage contradictoire est annexé à l’acte de vente.
Qui est responsable du paiement des frais de bornage ?
Que le bornage soit amiable ou judiciaire, les frais qu’il a engendrés, notamment les honoraires du géomètre-expert sont à payer par les deux parties. L’opération se fait à frais communs entre les deux parties, conformément aux dispositions de l’article 646 du Code civil. Cependant, il faut prévoir que dans la pratique, il est possible que :
- Les propriétaires indiquent les modalités de répartition des frais dans l’accord préalable de bornage ;
- Le propriétaire ayant fait la demande de bornage en assume la charge financière ;
- Le juge définit la répartition des frais s’il s’agit d’un bornage judiciaire.
Les étapes pour faire un bornage contradictoire
Si vous avez envie de connaître avec précision les limites de votre parcelle, vous devez commencer par un bornage à l’amiable avec votre voisin. Et même si vous pouvez vous entendre sur une base informelle, la procédure recommandée est d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à votre voisin.
Une fois que vous vous êtes entendu avec votre voisin, vous (ou votre voisin) allez choisir un géomètre-expert qui se chargera du bornage. Dès cet instant, la procédure commence et se déroule comme suit :
- Vous organisez une rencontre de définition de la mission et d’établissement du budget avec le géomètre ;
- Le géomètre analyse vos titres de propriété respectifs ;
- Il étudie les conventions que vous avez en votre possession ;
- Il examine le plan cadastral et d’autres documents officiels importants pour sa mission ;
- Il peut avoir à réaliser un lever de préparation à l’étude ;
- Il essaie de rencontrer les riverains propriétaires immobiliers pour recueillir leur accord sur les limites ;
- Il organise une réunion de bornage amiable au cours de laquelle il présentera le résultat de son analyse d’expert afin que ceux-ci donnent leur opinion.
- Il procédera à la pose des marques physiques aux angles des parcelles ;
- Il rédige le procès-verbal de bornage qu’il fera signer aux riverains ;
- Il transmet une copie du procès-verbal contradictoire à chaque signataire.
Tout au long de sa mission, le géomètre agit de façon impartiale et indépendante, peu importe celui qui a donné l’ordre. S’il advient que vous n’êtes pas en mesure de trouver un terrain d’entente avec votre voisin sur le résultat du bornage amiable contradictoire, vous avez la possibilité de demander un bornage judiciaire.
Comment fonctionne le bornage judiciaire ?
Il est important de préciser que le géomètre n’est pas en mesure d’obliger les propriétaires à parvenir à un accord. S’il advient qu’un propriétaire refuse de donner son accord, le géomètre établit un procès-verbal de carence. Le PV est transmis à chaque partie.
La partie la plus diligente pourra alors saisir le tribunal d’instance du lieu où se trouve la parcelle à borner pour obtenir un bornage judiciaire. Le juge saisi dans le cadre de la procédure judiciaire nomme un géomètre-expert. Celui-ci établit également un PV de bornage qu’il transmet au juge qui fixe finalement les limites des parcelles sur la base du rapport présenté par le géomètre-expert.
À partir de ce moment, même si l’un des propriétaires n’est pas d’accord avec la limite retenue, le tribunal impose son verdict et procède à l’homologation du procès-verbal d’abornement par jugement.
Quel délai faut-il pour avoir un procès-verbal de bornage contradictoire ?
L’établissement d’un procès-verbal de bornage contradictoire ne dure pas une éternité. Tout dépend de l’évolution de la procédure.
Le géomètre dispose d’un délai incompressible de 15 jours pour rechercher et convoquer les propriétaires des différentes propriétés contiguës à la propriété à borner. Si les propriétaires s’accordent sur le bornage amiable contradictoire, la procédure prend à peine 3 semaines. Dans le cas d’un bornage judiciaire, le délai s’allonge.
Quel est le rôle du géomètre ?
Le géomètre-expert est un spécialiste du bornage. Il joue un rôle tripartite. S’il n’a pas d’obligation de résultat, il doit cependant trouver les moyens d’accomplir sa mission.
Il offre également des conseils et des suggestions aux propriétaires sans rien imposer, en toute indépendance et impartialité sur la base des analyses qu’il a faites.
Il signe les documents et les scelle en y apposant son cachet, pour attester de son intervention effective dans la réalisation du plan de bornage. Il a également la responsabilité de conserver les documents dans ses archives afin que les propriétaires concernées puissent y avoir accès à volonté.
Combien coûte un bornage ?
Le prix du bornage dépend généralement du niveau de complexité de la mission. Le géomètre fixe peut même présenter un devis complémentaire si, au cours de sa mission, il doit effectuer des tâches supplémentaires. Cependant, en général, les honoraires du géomètre-expert varient de 500 à 1500 euros soit le prix du procès verbal de bornage en fonction de certains paramètres tels que :
- Les travaux techniques fonciers nécessaires ;
- Les analyses juridiques ;
- Le respect du principe du contradictoire ;
- L’établissement, la publication et la conservation du procès-verbal dans ses archives ;
Alors, si vous achetez des terrains en lotissement, vous feriez bien de demander un bornage pour connaître de manière précise les limites de votre parcelle. Cela ne vous prendra généralement qu’un mois. Avec ce document, vous aurez une garantie qui vous sera particulière utile en cas de succession, de vente, etc.
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