Lotisseur, lotissement, la foncière vous explique tout!
Qu’est-ce qu’un lotissement : la définition et les caractéristiques d’un lotissement.
Un lotissement :
- Un ensemble de terrains à bâtir
- Des terrains constructibles et déjà viabilisés c’est-à-dire avec des compteurs (eau, électricité, parfois gaz) et des tampon en attente pour le tout à l’égout (si assainissement collectif)
- Dont un lotisseur a réalisé la viabilisation, c’est-à-dire la totalité des travaux de voirie et réseaux.
- Avec des parties communes aménagées par le lotisseur comme des routes et trottoirs.
Montrez-moi des exemples de lotissements :
Voici quelques exemples en images de lotissements, à la fois des plans de lotissements, des plans de lots, et des visuels, images et photos de ces lotissements.
Qu’est-ce qu’un lotisseur ? la définition du métier de lotisseur.
Le lotisseur a pour mission de lotir un terrain, c’est-à-dire de créer de 1 à 150 lots à bâtir (en fonction de la taille de l’opération) sur la base d’une ancienne parcelle. Ces lots à bâtir sont destinés la plupart du temps soit à accueillir des maisons neuves à construire, soit d’autres programmes (logements collectifs…). Le lotisseur viabilise les terrains et s’assure de leur pleine constructibilité.
Quelles sont les étapes de la création d’un lotissement par un lotisseur :
Dans un premier temps le lotisseur visera faire toutes les rencontres préalables des différentes parties prenantes pour définir le projet : rencontre avec l’urbanisme, avec les élus de la mairie, avec la communauté de commune, avec la direction département de l’équipement au besoin, éventuellement avec l’architecte des bâtiments de France. Il réalise ses rencontres pour présenter ses esquisses et la faisabilité qu’il a réalisé avec par exemple son géomètre et valider le projet en amont avec tous. Il affine son projet jusqu’à ce qu’il satisfasse tout le monde.
Quel est le prix d’un terrain en lotissement ? Est ce qu’un terrain en lotissement est plus cher que hors lotissement?
Le prix d’un terrain à bâtir dépend bien sûr de sa localisation, de sa taille, des possibilités de construction, du marché local. En lotissement les travaux de viabilisation étant réalisés, le terrain peut s’y vendre un peu plus cher.
A quel prix un lotisseur peut-il acheter mon terrain ou ma propriété ?
Le lotisseur pour déterminer le prix d’achat étudie la viabilité économique du projet, réalise des budgets complets à la fois de ses couts et de ses revenus : la vente des terrains. En fonction de cet ensemble de données et de rencontre, le lotisseur définit le prix auquel il peut acheter le bien.
Les études réalisées par le lotisseurs et les autorisations à obtenir :
Le lotisseur obtient ensuite les autorisations administratives notamment le permis d’aménager.
Il réalise toutes les études techniques nécessaires notamment les études de sol.
Comment un lotisseur se finance ?
Le lotisseur monte son financement entre ses partenaires bancaires et l’apport qu’il réalise pour financer l’opération de lotissement. Il souscrit aussi toutes les assurances et garanties utiles.
Quelles sont la maîtrise d’œuvre et les travaux réalisés par un lotisseur ?
Le lotisseur mandate un maître d’œuvre pour piloter à ses côtés les travaux à réaliser.
Il fait éditer des prévisionnels de travaux et lancer les appels d’offres auprès des entreprises de VRD.
Il signe des marchés de travaux avec ces entreprises.
Il lance les travaux de voierie et VRD jusqu’à ce qu’ils soient réalisés.
Il commercialise en parallèle les lots à bâtir auprès de particulier soit en direct, soit à travers des agences immobilières, soit à travers des constructeurs de maison individuelle. Cette commercialisation dure rarement moins d’un an et peut s’étaler sur deux ans.
Combien gagne un lotisseur ? Quelle est la marge d’un lotisseur ?
Un lotisseur a de nombreux couts à sa charge: frais de notaire, ensemble des études amonts (géomètre, étude de sol, huissier), à la maitrise d’oeuvre et conduite de chantier, aux frais de notaire, aux assurances, aux frais financiers, aux couts de re-commercialisation, aux taxes diverses, et surtout de nombreux couts travaux (de 25 à 40 000 euros TTC par lot suivant les prescriptions liées aux études de sol, aux demandes de l’architecte des bâtiments de france ou de la mairie), et une fiscalité importante (TVA sur marge, impôt sur les sociétés). La marge brute d’une opération, avant rémunération du lotisseur et de ses équipes est de l’ordre de 15% ce qui reste relativement raisonnable au vu des risques prix. Une fois payé ses équipes, il ne reste la plupart du temps que 4 à 5%. Voilà ce que gagne un lotisseur. Et cette marge peut fondre en cas d’erreur sur la grille de prix de re-commercialisation.
Pourquoi vendre à un lotisseur sa propriété, son terrain, son bien, sa maison ou sa ferme et ne pas faire soit même?
De nombreuses raisons rendent intéressant de vendre à un lotisseur:
- Lotir est un vrai métier avec de nombreuses étapes et études à respecter, sans quoi de nombreux défauts peuvent arriver, entrainant de nombreux problèmes, sav, voir empechant l’opération.
- De nombreux frais comme vus ci-dessus interviennent dans une opération. En tant que débutant on peut vite ne pas maitriser ces frais et finalement ne pas faire de marge.
- Obtenir les financements et les assurances n’est pas si simple que cela, voir impossible dans la plupart du temps quand on est pas un professionnel de l’immobilier, ce qui rend l’opération impossible.
- Lotir peut prendre un temps considérable: à la fois en pilotage mais aussi au niveau du délai global de l’opération : de la réflexion à l’acte du dernier lot, il peut se passer 3 ans sans problème.
Bref, vendre à un lotisseur, la plupart du temps s’impose et c’est pour ça que nous en avons fait notre métier.
Quels sont les couts et tarifs d’un lotisseur ?
Un lotisseur ne facture pas directement ses client du conseil. Il vends des terrains à bâtir viabilisés. Le lotisseur n’est donc pas un cout et n’a pas de tarif mais au contraire créé de la valeur pour tout en développant des terrains à bâtir déjà étudiés et sécurisés qui permettront à chacun de construire sa maison. Pour ce qui est de la marge des promoteurs, elle est expliquée un peu plus haut.
Qui sont les lotisseurs les plus connus ? Les meilleurs le lotisseur ? Le top lotisseur ?
Les meilleurs lotisseurs pour un vendeur est probablement celui qui proposera les meilleures conditions : le meilleur prix, les meilleurs délais, le moins de conditions possibles et qui garantira l’obtention de ses autorisations, par des contacts avec la mairie, la certitude d’obtenir son financement, etc.
La Foncière du Château présente l’ensemble de ces conditions.
Quels sont les travaux réalisés par un lotisseur ?
Un lotisseur réalise de nombreux travaux de viabilisation, raccordements et VRD:
- création des routes intérieures, des trottoirs, des allées piétonnes, des espaces verts communs, des bateaux, parfois des places de parking de jour.
- création des réseaux pour chaque lot
- création des réseaux communs: éclairage public.
Quelles sont les conditions d’achat d’un lotisseur ?
Un lotisseur achète toujours sous des conditions d’obtention d’un permis de lotir purgé de tout recours, ainsi que de la réalisation d’une étude de sol. Comparativement à un permis de construire par un promoteur, ces conditions sont relativement courtes.
Quels sont les délais d’une opération de lotisseur ?
Les délais d’un lotisseurs sont
- courts pour le vendeur du terrain: un lotisseur peut acheter un terrain en moins de 6/7 mois.
- longs pour le lotisseur: une fois acheter le terrain, le lotisseur peut mettre 2 à 3 ans à revendre la totalité des lots, chaque acheteur lui achetant le terrain sous de nombreuses conditions.
Quelle est la différence entre lotisseur fonciere, aménageur foncier et fonciere?
Un aménageur foncier réalise en général des opérations d’ensemble bien plus grandes de dizaines de milliers de m² avec des immeubles, des maisons, des commerces, des services public. Il aménage une zone en entier. La Foncière du Chateau est aussi aménageur.
On parle de lotisseur quand il s’agit majoritairement de la création de terrains à bâtir en lotissement.
Une foncière peut soit être un nom commercial (comme la foncière du chateau), soit correspondre à une activité patrimoniale d’achat pour conservation et location de biens.
Que fait un lotisseur dans une OAP (une opération d’aménagement programmé), ou une ZAC (zone d’aménagement concerté)
Un lotisseur intervient régulièrement dans les OAP pour les réaliser: il réunit les différents propriétaires de l’OAP, achète l’ensemble des parcelles, et porte l’opération depuis les études, les autorisations, jusqu’à la livraison.
Il fait de même dans une ZAC.
La zone d’intervention de la Foncière du Château comme lotisseur en ile de France.
La Foncière Du Château est promoteur lotisseur en Ile de France.
Votre contact chez la Foncière Du Château pour vendre votre bien à un lotisseur et réaliser un lotissement :
En Savoir Plus sur La Fonciere Du Chateau et les sujets de Division, Lotissement, Promotion.
Découvrez la définition d’un lotisseur et lotissement, le rôle d’un aménageur foncier, le métier de marchands de bien. Avec nos conseils, apprenez comment réaliser une division de terrain a bâtir fonciere ou parcellaire ou encore comment réaliser un lotissement, le cout, les travaux de viabilisation, ou comment faire une division de bâti de sa ferme ou hangar en loft, comprenez la différence entre déclaration préalable de division ou permis d’aménager ou de lotir. Plongez dans nos classements des meilleurs lotisseurs, meilleurs promoteurs immobiliers ou meilleurs géomètres. Explorez les différents types de promoteur immobilier de maisons neuves ou villa duplex, ou d’appartements ainsi que les étapes et délais d’une opération de promotion immobilière. Etudiez comment savoir si votre terrain est constructible suivant votre plu et plan de zonage ou OAP. Apprenez comment vendre votre maison et terrain a un promoteur lotisseur et les conditions d’achat d’une promesse ou compromis. Comprenez les couts et prix d’une division ou lotissement dont le géomètre. Découvrez nos départements et régions d’intervention : Lotisseur Promoteur ile de France, Lotisseur Promoteur Essonne 91, Lotisseur Promoteur Yvelines 78, Lotisseur Promoteur Seine et Marne 77, Lotisseur Promoteur Val de Marne 94, Lotisseur Promoteur Seine Saint Denis 93, Lotisseur Promoteur Hauts de Seine 92, Lotisseur Promoteur Val d’Oise 95
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