Quand on revend une maison ou un terrain dans le cadre d’un héritage il est clé de connaitre la fiscalité et le régime fiscal de taxe et taxation à la revente des biens maisons propriétés ou terrain issu de succession ou héritage. Tour d’horizon avec la foncière du chateau.
Quels sont les impôts à payer dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un terrain en succession ?
Vous avez reçu un bien en succession ? Vous désirez le vendre tout en tirant une plus-value maximale ? La chose est possible, à condition de connaître la plus-value. Notez déjà que pour vous aider, nous partageons avec vous nos conseils et astuces pour tirer le meilleur parti de votre bien immobilier hérité.
Vente de bien reçu en succession : la plus-value immobilière
Supposons que vous ayez reçu un bien immobilier comme un terrain ou une maison en succession. Supposons que vous cédez ce terrain ou cette maison à un prix supérieur à sa valeur vénale. La plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix inscrit dans l’acte de partage de la succession.
Ainsi, si vous héritez d’un bien dont la valeur vénale a été estimée à 12 000 euros et que vous le vendez à 19 euros, vous aurez réalisé une plus-value immobilière de 7 000 euros. Il se fait que la loi fiscale vous impose le paiement d’un impôt sur cette plus-value. C’est le tout premier impôt à payer dans le cadre de la cession d’un terrain ou d’une maison héritée.
Vente de bien reçu en succession : l’impôt sur la plus-value immobilière
L’imposition de la plus-value immobilière fonctionne d’une manière bien particulière. Le taux d’imposition de base est de 19% et le calcul se fait sur la valeur vénale du bien.
Cela dit, il faut préciser que d’un point de vue fiscal, la plus-value à considérer ne s’obtient pas seulement à partir d’une soustraction.
La plus-value imposable s’obtient après déduction de certaines charges de la plus-value immobilière brute. Les frais à déduire comprennent :
- Les droits de succession payés à l’administration fiscale lors de la déclaration de la succession ;
- Les honoraires du notaire que vous avez dû payer ;
- Les dépenses engagées dans le cadre de la vente, notamment les frais de diagnostics obligatoires.
Que faut-il savoir des droits de succession ?
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière imposable dépend du montant des droits de succession payés à l’administration fiscale. En général, ils font entre 5 et 45% de la valeur vénale du bien. C’est pour cela qu’il faut faire en sorte de bien déterminer la valeur vénale.
Au passage, la valeur vénale d’un bien n’est pas le prix de vente du bien. Le prix de vente est généralement obtenu à l’issue de maintes négociations entre l’acquéreur et le propriétaire.
La valeur vénale, par contre, est une estimation de la somme que vous pouvez réaliser, en tant que propriétaire, de la vente de votre bien sur le marché immobilier dans les conditions normales. Ainsi, si la valeur vénale de votre terrain ou de votre maison héritée est surestimée, vous aurez des droits de succession plus importants à payer.
Il faut cependant éviter de la sous-estimer, car plus elle est faible, plus le montant de la plus-value immobilière à imposer sera important. Vous allez donc devoir payer un impôt plus important sur la plus-value immobilière réalisée.
Le calcul des droits de succession : le barème appliqué
Les droits de succession sont dus dès que vous déclarez la succession. Ils n’ont rien à voir avec la vente du bien en question. Déterminés sur la base de la valeur vénale, ils dépendent du lien de parenté entre l’héritier et le défunt. Leur taux varie entre :
- 5 à 45% si vous êtes héritier en ligne directe ;
- 35 à 45% si vous êtes frère ou sœur du défunt ;
- 55% si vous êtes son oncle, sa tante, sa nièce ou son neveu ;
- 60% si vous n’appartenez pas aux catégories précédentes.
Pour ceux que cela pourrait intéresser, notez qu’il est possible de réduire le montant de vos droits de succession. Il faudra déduire les dépenses engagées dans le cas de l’opération de vente. Il s’agit par exemple des frais d’agence payés à l’agence immobilière, des frais de bornage du terrain payés au géomètre, etc.
Vente de bien reçu en succession : les prélèvements sociaux
Le vendeur d’un bien immobilier reçu en succession doit également s’acquitter des prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux représentent 17,2% de la valeur vénale du bien. Cela porte l’imposition totale à 36,2%.
Vente de bien reçu en succession : plus-value supérieure à 50 000 euros
Lorsque vous réalisez une plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros sur la vente d’un terrain ou d’une maison reçue en succès, vous devez payer une surtaxe en plus de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux. Le taux varie entre 2 et 6% de la plus-value imposable.
Vente de bien reçu en succession : augmentation des droits de succession
Supposons que vous avez déclaré la succession d’une maison ou d’un terrain il y a trois années. Si vous vendez le bien cette année à un prix supérieur à la valeur vénale, vous risquez de voir l’autorité fiscale vous exiger le paiement de droits de succession supplémentaires.
En effet, le fisc suppose dès que vous réalisez la vente à un montant supérieure à la valeur vénale que vous avez fait exprès de sous-évaluer le bien dans le but de maximiser vos gains. Sur la base de cette hypothèse, il procède à la réévaluation à la hausse du bien afin de vous faire payer des droits de succession supplémentaires. Évidemment, elle devra apporter la preuve de la surévaluation présumée.
Vente de bien reçu en succession : exonération d’impôt sur plus-value immobilière
S’il faut toujours prévoir le paiement d’un impôt sur plus-value immobilière, il existe des exceptions. En effet, la loi a prévu l’exonération de la plus-value immobilière pour les opérations de vente de bien immobilier lorsque ce dernier a été vendu à un montant inférieur ou égal à 15 000 euros. Ainsi, il est très important de s’assurer que votre bien a été évalué à sa juste valeur.
Vente de bien reçu en succession : abattements sur plus-value immobilière
Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière et les droits de succession, vous devez effectuer certains abattements s’il s’agit d’un bien en succession.
Le pourcentage de ces abattements est positivement corrélé avec la durée pendant laquelle le bien a été détenu. En termes clairs, plus longtemps le bien hérité est détenu avant la mise en vente, plus vous allez bénéficier de très généreux abattements sur la plus-value immobilière. Voici les pourcentages appliqués :
- Pour les terrains ou les maisons héritées conservés pendant 6 à 21 ans :
- Un abattement de 6% sera appliqué par an pour l’impôt sur la plus-value ;
- Un abattement de 1,65% sera appliqué par an pour les prélèvements sociaux.
- À partir de la 22ième de possession du bien hérité :
- Un abattement de 4% sera appliqué par an pour l’impôt sur la plus-value ;
- Un abattement de 1,6% sera appliqué par an pour les prélèvements sociaux.
- Entre 23 et 30 années de conservation du bien hérité :
- Un abattement de 100 % sera appliqué par an pour l’impôt sur la plus-value
- Un abattement de 9% pour les prélèvements sociaux ;
- Pour la 30ème année, un abattement de 100% pour les prélèvements sociaux.
- À partir de la 22ème année de conservation du bien, vous êtes totalement exonéré du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Comment éviter de payer l’impôt sur la plus-value immobilière ?
La seule méthode pour échapper à l’impôt sur plus-value mobilière consiste à bien déterminer la valeur vénale du bien. En effet, plus elle sera proche du prix de vente, plus la plus-value sera faible. L’impôt à payer sur cette différence sera alors faible.
Que se passe-t-il si on a mal évalué la valeur vénale d’un bien reçu en succession ?
Il arrive des cas où on réalise un peu plus tard que l’on a sous-estimé la valeur vénale lors de la déclaration de la succession à l’administration fiscale. Il vous est permis si vous vous trouvez dans une telle situation de procéder à la correction de l’erreur. Vous pouvez donc réviser la valeur vénale du bien à la hausse et payer moins d’impôt sur la plus-value immobilière.
Cependant, vous ne disposez pour cela que d’un délai maximal de 3 ans à compter du jour de la déclaration de la succession. À partir du 31 décembre de la 3ième année après l’enregistrement de votre déclaration, l’administration fiscale n’acceptera plus vos demandes de rectificatif.
Pour résumer, on retient que la vente d’un terrain ou d’une parcelle reçue en succession vous contraint au paiement d’un impôt sur plus-value immobilière, de prélèvements sociaux et éventuellement d’une surtaxe. La base de calcul de ladite plus-value représente la plus-value imposable qui est obtenue après déduction de certaines charges de la plus-value brute.
En outre, en fonction de la durée de conservation des biens immobiliers concernés, vous pouvez bénéficier d’un abattement progressif sur la plus-value imposable, ce qui réduira vos impôts à payer. À partir de 22 ans de conservation, l’impôt sur la plus-value devient nul alors que les prélèvements sociaux disparaissent à partir de 30 ans de conservation. Voilà donc en résumé, l’essentiel des impôts à payer dans le cadre de la vente d’un terrain ou d’une maison reçut en succession.
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