La déclaration préalable de division est une autorisation administrative qui vous permet de diviser votre terrain et ainsi réaliser votre division de parcelle et foncière au meilleur prix avec un géomètre et la plupart du temps sans travaux. Découvrez ici définition étape avantage de la déclaration préalable de division.
Tout savoir sur la déclaration préalable de division
Indispensable à toute division parcellaire, la déclaration préalable de division est une sorte de version simplifiée du permis d’aménager dont la complexité et le coût ne sont pas un secret. Il faut la faire lorsque vous vous lancez dans une opération qui n’est pas soumise à un permis d’aménager. Cet article vous fera le point de la procédure de déclaration préalable, sur ses spécificités, sur son coût et sur les sanctions en cas d’omission de déclaration.
Qu’est-ce qu’une déclaration préalable de division pour diviser son terrain ?
La déclaration préalable de division est une étape vitale dans un projet de division. Elle consiste pour le propriétaire de la parcelle concernée par le projet de déposer une demande afin d’obtenir l’autorisation des instances municipales pour créer un nouveau terrain en procédant à une division parcellaire.
Pourquoi faire une division parcellaire ?
La division parcellaire est une opération immobilière qui permet de créer un nouveau terrain à partir d’un terrain existant. En général, elle est motivée par des objectifs pécuniaires, c’est-à-dire la réalisation d’un profit ou d’une plus-value sur un bien immobilier existant.
En déposant cette demande à la mairie, vous permettez à l’autorité administrative de s’assurer de la constructibilité du nouveau terrain créé. Celle-ci étudie pour cela les documents relatifs à la nature du projet et apprécie la faisabilité de cette dernière au regard du plan cadastral.
Au passage, le cadastre est un ensemble de documents et de plans qui découpent les communes en des unités parcellaires qu’on appelle section cadastrale. Chacune de ces sections est désignée par une lettre et un numéro.
En principe, chaque section cadastrale représente un terrain appartenant à un propriétaire unique. Dès que vous faites une division foncière, vous devenez propriétaire de deux ou plusieurs parcelles contigües. À partir de ce moment, cet ensemble de parcelles sera appelé « unité foncière ». En d’autres termes, la division parcellaire aboutit à la création d’une unité parcellaire.
Qui peut faire de la division parcellaire ?
La division parcellaire est en réalité accessible à tous. Cependant, pour être réaliste, cette opération n’est objectivement possible que pour les propriétaires immobiliers détenant des parcelles d’une certaine taille. Si votre parcelle est trop petite, la diviser risquerait d’empêcher sa constructibilité.
Il faut en effet que le nouveau terrain créé puisse être capable d’accueillir une nouvelle construction habitable. C’est d’ailleurs pour permettre à la mairie de vérifier et de confirmer ce paramètre que l’on procède à la déclaration préalable de division. On retient donc que tout le monde peut faire de la division. Cependant, cette possibilité n’est vraiment envisageable que pour :
- les lotisseurs aménageurs fonciers qui achètent de grandes superficies de terrains dans le but d’en créer plusieurs lots et de les revendre ;
- les particuliers propriétaires immobiliers possédant une parcelle dont la taille est telle qu’elle peut être divisée dans le but de créer une nouvelle parcelle ;
- les mandataires des propriétaires.
Ce qu’il faut avant la déclaration préalable de division
Vous désirez faire une déclaration préalable de division ? Dans un premier temps, nous vous recommandons de faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Grâce à ce document, vous allez connaître les règles d’urbanisme qui affectent votre parcelle. Ce certificat vous permettra également de connaître entre autres :
- La faisabilité de votre projet ;
- Les taxes qui seront exigibles ;
- Les limitations au droit de propriété ;
- La viabilité du terrain.
Avec ces informations, vous aurez plus de facilité à constituer un dossier de déclaration préalable valide. Cela vous évite de faire face à une opposition de la mairie.
La déclaration préalable, vaut-elle le permis d’aménager ?
À la base, on s’entend sur un principe. Les opérations de divisions parcellaires exigent une demande d’autorisation d’urbanisme. Il peut donc s’agir soit d’une déclaration préalable de division ou d’un permis d’aménager. La question est donc de savoir si la déclaration préalable vaut un permis d’aménager.
En fait, la déclaration préalable vous exonère de la demande d’un permis d’aménager dans les cas où le permis d’aménager n’est pas obligatoire. Ainsi, si vous n’avez pas l’intention de créer un nouveau terrain avec des voies, des espaces ou des équipements communs avec de nombreux lots constructibles, une déclaration préalable suffira.
De même, si votre terrain n’est pas situé à proximité d’un site patrimonial remarquable ou encore près d’un site classé ou à caractère historique, une déclaration préalable suffira pour lancer vos travaux de division parcellaire.
En d’autres termes, la déclaration préalable remplace le permis d’aménager en le simplifiant, lorsque celui-ci n’est pas nécessaire.
Est-il possible de faire une division parcellaire sans faire une déclaration préalable ?
Techniquement, la chose est possible. En effet, il existe dans l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, une liste d’exemptions. Pour ces cas, on peut procéder à la division sans faire une déclaration préalable et sans faire une demande de permis d’aménager.
Au nombre de ces exemptions, on distingue les cas de divisions primaires, notamment lorsque celles-ci portent sur des projets d’immeubles qui ne sont pas des maisons individuelles. Évidemment, la division ne pourra être que pour les terrains en propriété ou en jouissance disposant déjà d’un permis de construire ou d’aménager.
Ainsi, le dossier sera instruit en vertu des règles d’urbanismes relatifs non à la fraction parcellaire détachée, mais à l’unité foncière. Une division parcellaire peut également se passer de déclaration préalable dans le cas de :
- détachement de terrains supportant des bâtiments qui resteront ;
- détachement de terrains pour les rattacher à une propriété contiguë.
De quoi se compose le dossier de déclaration préalable ?
Pour commencer à constituer votre dossier de déclaration préalable, vous devez remplir le formulaire Cerfa 13702*. Comme informations, vous aurez à indiquer dans le formulaire :
- l’identité du ou des déclarants s’il s’agit d’un particulier ;
- le numéro SIRET, s’il s’agit d’une personne morale ;
- l’adresse, la superficie du terrain ;
- la description du projet de division.
En dehors de ce formulaire, les pièces suivantes devront être ajoutées au dossier :
- un plan de situation, qui permettra d’une part de connaître la zone du PLU à laquelle appartient le terrain et sa situation précise dans la commune ;
- un plan sommaire permettant de voir les bâtiments existants ;
- un plan côté en 3D de l’aménagement qui fera voir les éventuelles divisions projetées ;
- et quelques autres pièces en fonction de la particularité du projet.
Quel est le délai d’instruction et quel est le délai de prescription ?
En général, le délai d’instruction d’une demande de déclaration préalable est de 1 mois. Pendant cette période, la mairie peut vous contacter pour trois différentes raisons:
- La mairie peut prolonger le délai d’instruction de votre demande ;
- La mairie peut vous demander de fournir des pièces complémentaires ;
- La mairie peut vous contacter pour vous communiquer son refus ou sa non-opposition à votre projet.
Après le délai d’instruction, le silence de la mairie quant à votre dossier signifie qu’il s’agit d’une non-opposition à votre projet. Vous avez donc le feu vert pour procéder à la division. Cependant, vous pouvez vous rapprocher du service d’urbanisme pour confirmer la non-opposition avant de vous lancer.
Pour ce qui est du délai de prescription, il est de 10 ans. Il commence à courir à partir du jour de la publication des actes relatifs à l’opération de transfert de propriété à la publicité foncière.
Les sanctions pour omission de déclaration d’une division
En cas d’omission de déclaration préalable de division, vous vous exposez à une amende de 15 000 euros. Ensuite, le tribunal vous imposera un délai pour vous mettre en règle. Passé ce délai, une pénalité maximale de 500 euros vous sera infligée par jour de retard.
Dans certains cas, la mairie pourra prendre en charge la mise en conformité. Elle vous facturera ensuite les frais. Lorsque la déclaration préalable de division n’est pas faite et que vous lancez la commercialisation de la parcelle, la transaction peut se voir annuler par la mairie ou la préfecture. Même l’acquéreur a la possibilité d’annuler la vente s’il remarque que l’absence de la déclaration préalable.
Quel est le rôle du géomètre dans la déclaration préalable de division ?
Le géomètre expert est une composante centrale des projets d’aménagement de territoire. Avant de procéder à la déclaration, il est important de recourir au service de ce professionnel.
Cela est nécessaire, parce que le plan cadastral ne permet pas de connaître de manière précise les limites de votre parcelle. Le géomètre-expert va donc :
- concevoir le plan de la propriété visée par la division ;
- faire le bornage de la parcelle afin de vous en indiquer les limites pour éviter les conflits avec les propriétaires voisins ;
- procéder à une analyse préalable de la faisabilité de la division ;
- vous donner des conseils relatifs au choix des procédures ;
- vous aider à constituer le dossier de demande préalable de division ;
Combien coûte une déclaration préalable de division ?
La principale charge dans le processus de déclaration préalable est les honoraires du géomètre. Les géomètres facturent généralement un prix pour une déclaration préalable de division entre 2000 et 6 000 euros en fonction de :
- La taille du terrain ;
- La complexité du terrain
- Le nombre de voisins dans le cadre du PV de bornage.
- Les bâtis éventuels à relever
- La possession où non d’archives exploitables.
- La région où se trouve la parcelle.
Pour résumer, on retient que la déclaration préalable de division est un acte permettant de recevoir l’autorisation de la mairie pour diviser une parcelle en plusieurs terrains ou lots. L’opération fait intervenir le géomètre qui fait le bornage et peut aussi aider à constituer le dossier et suivre son parcours.
La foncière du château réalise chaque année le pilotage de nombreuses déclarations préalables de division.
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