Savoir comment vendre plus cher sa maison ou son terrain en le divisant est clé pour augmenter la valeur de son bien et donc vendre au meilleur prix. La Foncière du Château vous achète justement ce type de bien au meilleur prix et vous éclaire.
Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un terrain d’une certaine superficie ? Vous désirez le mettre en vente ? Pour en tirer le meilleur prix, vous avez décidé de séparer une parcelle de votre bien immobilier et de faire deux ventes immobilières au lieu d’une seule. Cependant, vous ne savez pas vraiment comment une telle opération se passe généralement. Nous allons vous aider. Voici comment optimiser le prix de cession de votre maison ou de votre terrain en le divisant.
C’est quoi la vente à la découpe ?
La vente à la découpe ou la division de bien est une opération immobilière consistant à diviser un bien immobilier en deux ou plusieurs lots. C’est une stratégie souvent appliquée pour des biens immobiliers ayant une certaine superficie. Ainsi, si vous avez une maison dotée d’un grand jardin, vous pouvez séparer une partie du jardin et le vendre séparément.
Pourquoi vendre votre bien immobilier à la découpe ?
Quand on considère la rareté relative et évidente des terrains à bâtir, on comprend que la vente d’un terrain ou d’une maison peut représenter une décision économiquement très intelligente.
En effet, avec la flambée du prix du mètre carré aujourd’hui, de plus en plus d’aspirants à la propriété immobilière préfèrent acquérir de petites surfaces afin de limiter le coût de leur investissement. En découpant le terrain de votre maison, vous mettrez un prix plus accessible sur la maison qui sera plus attrayante sur le marché immobilier.
Ainsi, vous avez plus de chances de réaliser des ventes en mettant deux ou trois lots de petite taille sur le marché que s’il s’agissait d’une grande propriété. En clair, c’est une opération financièrement avantageuse.
Néanmoins diviser son terrain peut être long (plus de 2 ans compris la revente des lots) et fastidieux (autorisations administratives etc.) et il peut être intéressant de revendre à un professionnel comme la foncière du château qui valorisera le potentiel de votre bien.
Votre terrain est-il constructible ?
Vous avez un terrain d’une certaine superficie et vous voulez le diviser pour le revendre plus cher. La toute première démarche à mener avant de penser à la division est la vérification de la constructibilité de la parcelle. En effet, le zonage d’un bien immobilier est un facteur capital de sa valeur. Vous devez donc consulter le PLU de votre commune ou demander le certificat d’urbanisme.
Avec ces documents, vous connaître la superficie précise de votre parcelle et ses limites de manière approximative. Vous y découvrirez également les éléments pour prouver que votre terrain est constructible. S’il l’est, il faudra également vérifier son niveau de constructibilité. En effet, les documents d’urbanisme révèlent également les règles et les modalités de construction.
Ils vous diront plus ou moins la taille (hauteur, implantation, aspects, etc.) du projet immobilier que le terrain est capable de supporter, compte tenu de la qualité du sol et par rapport aux autres propriétés. Vous découvrirez également les détails relatifs au coefficient d’occupation des sols, notamment les limites sur le droit de propriété, les espaces verts, le stationnement, etc.
Même si votre terrain est un terrain agricole, prenez la peine de vérifier les documents d’urbanisme. Le PLU subit parfois des révisions en vertu desquelles des terrains non constructibles deviennent constructibles et vice-versa. Plus le potentiel constructible de votre terrain est élevé, plus sa valeur est élevée.
Délimiter le terrain à vendre : le géomètre-expert
La division d’un terrain dans le but de le vendre plus cher équivaut à une opération de lotissement. Ce type d’opération exige le bornage du terrain. Le bornage ne peut être réalisé que par un géomètre expert.
Les documents d’urbanisme ne permettent pas de connaître les limites foncières avec précision et n’ont d’ailleurs pas une valeur juridique. En faisant faire le bornage de la parcelle, vous déterminerez sa superficie exacte. La nouvelle parcelle créée à l’issue de la division devra être bornée.
Le géomètre expert vous aidera également à déterminer la meilleure manière de découper votre terrain. Il vous aidera à optimiser la configuration du terrain au regard des réseaux et des voies d’accès existants.
Les conséquences juridiques de la vente à la découpe
La division de terrain est une opération immobilière qui crée des conséquences juridiques systématiques. En effet, elle aboutit à la création d’un nouveau terrain. La réglementation des lotissements donc. Il faudra faire des mentions obligatoires dans l’acte authentique de vente avec une description du terrain sur la base du procès-verbal de bornage.
Évidemment, la division devra être soutenue par l’une des autorisations d’urbanisme que nous avons cité dans la section précédente. En l’absence de ces autorisations, la vente sera sans valeur juridique. Vous ne pourrez d’ailleurs pas avoir les numéros de parcelles nécessaires pour finaliser l’acte de vente.
Si vous séparez un terrain de votre maison pour la vente, il faudra prévoir la réalisation d’un diagnostic sur l’état des risques naturels, technologiques et sismiques. Vous devrez remettre ce rapport à l’acquéreur lors de la vente.
La déclaration au cadastre pour obtenir les autorisations
Certaines démarches d’urbanisme importantes sont à effectuer avant de passer à la vente. En effet, la division foncière est très encadrée. Par exemple, si elle doit aboutir à la création de moins de 3 lots et si le bien n’est pas situé dans un secteur historique ou classé, vous allez faire une déclaration préalable avec le formulaire cerfa 13404*04.
Le délai d’instruction est d’un mois. L’absence de réponse après le délai d’instruction vaut une non-opposition. Dans certains cas, la mairie peut vous prescrire certains travaux de viabilisation. Lorsque le terrain se trouve à proximité d’un site historique ou d’un secteur sauvegardé, vous devez déposer un permis d’aménager et non une simple déclaration préalable de division.
Quelles sont les conséquences fiscales de l’opération ?
Il est important de penser aux conséquences fiscales de la division avant de s’y lancer. En effet, supposons par exemple que vous séparez une parcelle de votre résidence principale. Si vous avez créé un nouveau terrain, il faut aussi garder à l’esprit que le nouveau lot créé ne fait plus partie de votre résidence principale.
Vous devrez donc assumer vos responsabilités fiscales dans le cadre de la vente et vis-à-vis de la nouvelle parcelle. Vous devez payer un impôt sur la plus-value immobilière, sauf si vous possédez la parcelle depuis plus de 22 ans.
Si vous le détenez depuis plus de 30 ans, vous ne paierez pas les prélèvements sociaux. Pour des durées de possession inférieure, des taux progressifs s’appliquent à l’impôt sur la plus-value immobilière et sur les prélèvements sociaux.
En outre, pour les terrains devenus constructibles en vertu d’une modification du PLU, vous devrez également payer une taxe de mise en place.
À qui s’adresser pour se faire aider ?
Aussi simples qu’elles puissent paraître parfois, les opérations immobilières ont leur part de complexité. Certains détails échappent généralement aux novices et leur coûtent malheureusement plus cher que ce qu’on ne pourrait croire.
Le recours à un expert immobilier pour vous accompagner dans la division du bien et dans sa mise en vente vous évite de commettre des erreurs de novices et vous évite de tomber dans des pièges. Le professionnel mettra son expérience à profit pour faire une juste évaluation de la valeur de votre terrain. Il vous aidera à faire toutes les vérifications administratives et à déterminer les contraintes liées à votre projet.
Éviter le vis-à-vis pendant le découpage
Lors d’une opération de découpe de terrain, il est très important de veiller à réduire le vis-à-vis. Cela augmentera la valeur marchande de votre bien, puisque les acquéreurs préfèrent toujours éviter le vis-à-vis. Ce vis à vis est souvent inévitable et viendra dans tous les cas diminuer la valeur par exemple de votre maison existante.
Quel budget prévoir pour diviser son terrain ou sa maison pour le vendre plus cher ?
Pour votre projet de division foncière pour vente, il faudra prévoir un budget suffisant afin de ne pas ralentir les démarches. Pour faire appel à un géomètre expert, il faudra faire un prix pour cette division de terrain parcellaire foncière de près de 2 000 euros jusqu’à 15 000 euros. .
Vous devrez aussi prévoir les frais de réalisation des diagnostics obligatoires, le cas échéant. Les honoraires à payer à l’agence immobilière entreront dans le coût, si vous vous êtes fait aider par une.
Quel est le délai pour diviser sa maison ou son terrain et le vendre plus cher ?
Le délai pour réaliser une division foncière dans le but d’une vente varie en fonction du temps que prennent les diverses démarches. Par exemple, si vous devez déposer une autorisation préalable de division, vous devez pouvoir patienter pendant 1 mois. Si c’est le permis d’aménager qui s’applique, alors son délai d’instruction est de 3 mois à cela s’ajoute les 3 mois de recours des tiers et droit de retrait et le temps de préparation des documents d’environ 2 mois. Ensuite il faut compte 3 mois pour la revente, chaque acquéreur achetant lui même sous condition de prêt et permis (2 mois pour le préparer, 2 mois d’instruction, 3 mois de recours, 1 mois de divers) soit 8 mois la revente et jusqu’à 2 ans pour déboucler une vente complète de tous les terrains. C’est pour cela que de nombreux vendeurs préfèrent vendre à un professionnel.
Le travail de bornage effectué par le géomètre dure en général 2 à 3 semaines au maximum. Quand on fait le point, il faut prévoir entre 4 et 6 mois pour voir l’opération aboutir. Évidemment, les délais peuvent être beaucoup plus courts si vous arrivez à obtenir les autorisations plus tôt. Dans tous les cas, il est préférable de lancer l’opération le plus tôt possible afin de ne pas se mettre la pression.
Pour éviter de commettre des erreurs, faites-vous aider, car même si elle offre une meilleure rentabilité, la vente à la découpe est une opération complexe.
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