La Foncière Du Château vous explique la définition et comment réaliser une division de terrain foncière et parcellaire les étapes les points obligatoires le rôle du géomètre ainsi que le prix et le devis pour cette autorisation administrative et déclaration préalable de division parcellaire.
Qu’est ce qu’une division de terrain à bâtir ?
On peut ériger plus d’une construction sur un même terrain. Il est également possible de vendre une partie de votre terrain si vous estimez cela nécessaire. Pour le faire, il suffit de diviser le terrain et le tour est joué. La division foncière est une opération immobilière bien connue des lotisseurs aménageurs fonciers. Mais pour des particuliers ce n’est pas toujours clair. Dans cet article, nous vous amenons à la découverte de ce concept immobilier et de son fonctionnement. Vous allez découvrir ce qu’est la division foncière en des termes clairs et les différentes démarches à mettre en œuvre pour la réaliser.
Très simplement définie, la division parcellaire ou foncière est une opération immobilière consistant à la découpe d’une unité foncière existante en un ou plusieurs terrains constructibles. Cette opération aboutit donc à la création de nouveaux terrains à bâtir. Une division parcellaire et foncière, est la division d’une propriété (terrain ou maison avec terrain) en plusieurs lots bâtis et terrains à bâtir et terrain constructible.
Quels sont les avantages de la division foncière ?
À votre avis, quelles sont les raisons qui peuvent motiver un propriétaire immobilier à diviser son terrain en plusieurs lots ? C’est très simple. La division parcellaire peut permettre d’accélérer la vente d’une parcelle de superficie trop grande et donc trop chère pour le marché local.
Pour des raisons de budget, vous pouvez attendre de nombreux mois sans trouver un preneur pour votre terrain si sa superficie est exceptionnellement grande. En le morcelant en de petites parcelles, vous allez plus facilement trouver des acheteurs. Néanmoins la vente de ces petites parcelles peut être très longue (plus de 2 ans y compris les autorisations initiales pour diviser) et vendre une seule parcelle est bien plus rapide.
On peut également opter pour la solution de la division parcellaire tout simplement dans le but de maximiser la plus-value à réaliser sur la vente d’un terrain. En effet, vendre deux terrains distincts issus de la division d’une parcelle à des vendeurs différents peut se révéler plus rentable que la vente de la parcelle en l’état. Mais là encore il y a un bémol, vous augmentez aussi rapidement la taxation sur vos ventes, ces terrains étant forcément taxé en résidence secondaire. Il est parfois plus intéressant de vendre en un seul lot à un lotisseur.
La division foncière peut aussi vous permettre de mettre en valeur une partie de votre terrain que vous n’utilisez pas ou que vous n’utilisez plus. Vous pourrez par exemple construire un nouveau logement locatif sur votre parcelle.
En résumé, la division foncière est une opération intéressante. L’opération exige cependant des démarches couteuse plutôt longues et chronophages d’où l’intérêt de vendre à un lotisseur promoteur comme la foncière. Il faut faire une étude de faisabilité, borner la parcelle puis la diviser pour créer de nouveaux terrains. Pour vendre vos terrains rapidement, commencez les démarches de division le plus tôt possible.
Dans quels cas une division foncière peut-elle être compliquée ou impossible ?
Tous les terrains ne sont pas systématiquement constructibles. Si la commune est concernée par le plan de prévention des risques naturels ou si le terrain à diviser se trouve dans un secteur protégé ou près d’un site historique, la procédure risque d’être compliquée.
De même, certaines contraintes d’ordre topographiques ou relatives à la configuration du terrain peuvent également compliquer voire empêcher la division foncière. C’est le cas par exemple lorsque :
- Le terrain est en forte pente ce qui limite naturellement la constructibilité.
- Le bâti existant peut affecter les contours des nouveaux terrains à créer et les terrains créés peuvent largement diminuer la valeur du bâti.
- Les accès vers la rue d’un lot sont compromis par l’emplacement d’un autre lot et donc la création des accès étant impossible les lots créés ne seront pas constructible.
C’est le métier de la foncière du château que de réussir à trouver les meilleures solutions pour lotir les propriétés. Contactez nous.
La division foncière est-elle soumise à des exigences de surfaces minimales ?
La réponse est a priori non. L’opération de division foncière est devenue beaucoup plus simple et plus accessible avec la loi Alur de 2014. Cette loi a, en effet, supprimé les conditions des surfaces minimales pour les nouveaux terrains créés dans le cadre de la division parcellaire. La superficie des nouveaux terrains créés ne peut donc pas constituer un motif d’opposition à la division.
Néanmoins de nombreuses mairies continuent d’appliquer des minimums de surface et de refuser des divisions en trop petits terrains. De même la nécessité d’un assainissement individuel peut limiter les possibilités.
Cela dit, quelles sont les démarches à mener pour réaliser une division foncière ? Les démarches se scindent en trois principales étapes.
Comment réaliser une division de terrain?
Pour diviser son terrain il faut d’abord :
- Rencontrer la mairie pour savoir si votre terrain est divisible ou constructible.
- Prendre contact avec un géomètre ou un lotisseur pour le missionner.
- Faire établir les plans
- Déposer une déclaration préalable de division.
Dans le détail voici les étapes
Division foncière : l’étude de la faisabilité
Dans un premier temps, vous devez étudier la faisabilité de la division au regard du PLU de la commune dans laquelle le terrain est situé.
Il vous faudra, pour cela, faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce certificat coûte généralement dans les 300 – 700 euros. Il est généralement délivré sous deux mois et reste valable pendant 18 mois ?
Division foncière : bornage du terrain
L’opération de bornage consiste à identifier de manière exacte et précise et à marquer avec des repères physiques, les limites officielles et définitives de la parcelle concernée. L’opération est exclusivement réalisée par un géomètre expert régulièrement inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts de la commune dans laquelle se trouve le terrain à diviser.
Un procès-verbal de bornage contradictoire est établi à la fin pour rendre les limites des parcelles incontestables par les propriétaires des terrains contigus. Dans certains cas, l’affaire peut être envoyée devant les tribunaux pour un bornage judiciaire.
Division foncière : demande officielle d’autorisation de division parcellaire
Dès que l’accord est trouvé sur les limites du terrain à diviser, vous pouvez procéder au morcellement de la parcelle. La procédure commence par le dépôt d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis d’aménager selon le cas. Cette démarche permet d’obtenir l’autorisation de la mairie pour détacher une propriété foncière d’une unité foncière.
La déclaration est déposée avec en annexe un plan de situation du terrain, un plan des lieux, un schéma et un plan coté 3D du projet. La mairie peut, selon la zone, prendre 1 à 2 mois pour confirmer que le nouveau terrain créé est viable et constructible.
Dès que l’autorisation est obtenue, vous recevrez un document appelé Document modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC). Vous devez valider ce document qui sera ensuite envoyé au cadastre. Il vous sera alors délivré de numéros de parcelles pour chacun des lots qui ont été créés dans le cadre de la division.
Dès cet instant, vous devez communiquer ces numéros de parcelles à votre notaire. Il en aura besoin pour procéder à la vente des lots créés. Cela dit, il faut noter que les démarches relatives à la création de nouvelles parcelles cadastrales varient suivant que l’on ait prévu un projet de construction ou pas.
La division foncière sans projet de construction immédiat
Dans ce cas, il faut déposer une déclaration préalable de travaux. Le délai d’instruction moyen est d’un mois. Vous allez remplir le formulaire cerfa n°13702*07 et annexer le plan de bornage, le plan de situation, un rapport des réseaux aériens et enterrés existants. Au lieu de la déclaration, c’est le permis d’aménager qu’il faut demander, si vous avez l’intention de créer des voies ou équipements communs entre les lots. Dans ce cas, c’est le formulaire cerfa n°13409*08 qu’il faut remplir.
La division foncière avec un projet de construction
Ici, vous devez demander un permis de construire valant division en remplissant le formulaire cerfa n°13409*08. Vous devez annexer votre plan de division.
Comment obtenir votre autorisation de diviser son terrain via une déclaration préalable de division ?
Pour obtenir son autorisation, il faut d’abord vérifier en amont dans le PLU la faisabilité du projet au regard de la zone et des règles du plan local d’urbanisme. Nous conseillons aussi toujours de rencontrer la maison pour prendre en considération leurs attentes en plus des règles du PLU.
Quels sont les délais pour réaliser une division parcellaire ?
Les délais de la division foncière sont généralement relativement courts. Les diverses étapes du processus se déroulent plutôt rapidement. Mais tout dépend de votre diligence et de l’évolution du processus.
En effet, la demande du certificat d’urbanisme dure en principe 1 mois, mais peut aller jusqu’à 2 mois. De même, vous pouvez devoir passer plus de temps à finaliser le bornage en cas de nécessité d’une procédure judiciaire.
En général, en un délai d’un mois au maximum, toutes les étapes du processus de bornage doivent être épluchées. Cependant, en cas de bornage judiciaire, il faudra patienter davantage pour connaître les limites officielles de votre terrain.
En tout, vous pouvez devoir attendre plusieurs mois pour détacher officiellement de nouveaux terrains d’une unité foncière. Comprenez donc qu’il vaut mieux s’y mettre le plus tôt possible afin que l’opération soit finalisée à temps pour que la vente ne tarde pas particulièrement.
Notez, par ailleurs, que l’autre étape qui demande le plus de temps, c’est celle de la mise en vente des nouveaux terrains créés à l’issue de la division foncière proprement. Parfois, vous pourriez devoir attendre de nombreux mois pour trouver un acquéreur.
Quel est le cout d’une opération de division fonciere?
Une opération de division a un cout qui dépend de la nature de la division envisagée. Le prix d’une déclaration préalable de division et donc d’une division de terrain si il s’agit seulement de diviser le terrain sans travaux, compter entre 5 et 10 000 euros pour la mission de géomètre. Si il s’agit de réaliser des travaux, vous pouvez rapidement atteindre 30 000 euros par terrain et plus.
Quels sont les risques et les délais d’une opération de division parcellaire?
Les délais d’une opération sont au début relativement rapide: l’obtention d’une déclaration préalable de division peut être courte. En revanche la revente des terrains aux futurs acquéreurs sous réserve de prêt et de permis peut prendre un an à deux ans (surtout en cas de refus de prêt d’un des acquéreurs).
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