Savoir Comment estimer le prix au m2 d’un terrain constructible et divisible est clé pour bien vendre son terrain et sa maison soit à des particuliers soit à un promoteur lotisseur ou marchand de biens. Selon le ministère de la Transition écologique et solidaire, un mètre carré d’un terrain constructible destiné à accueillir une maison individuelle en France Métropolitaine coûte en moyenne 86 euros. La question est de savoir comment déterminer le prix au m² d’un terrain ? Si vous avez un terrain constructible et divisible, vous devez savoir comment se fait l’estimation du prix. Pour vous aider, nous vous livrons la méthode ici. Bonne lecture.
Pourquoi fait-il estimer le prix de votre terrain ?
L’estimation du prix d’un terrain est une étape importante du processus de vente. En effet, sans une estimation précise, vous risquez de vendre votre bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Les pièges que tendent généralement certains acquéreurs avertis pendant le processus de négociation peuvent vous amener à le céder à un bien inférieur à son prix réel.
En prenant le temps d’estimer son prix au m², vous développez une meilleure connaissance des atouts de votre terrain. Vous disposez ainsi d’une base solide et d’éléments pratiques pour faire des comparaisons pendant les négociations avec de potentiels acquéreurs. Vous allez ainsi le mettre sur le marché à un prix juste. L’avantage est que vous aurez tendance à vendre votre bien plus rapidement.
Les éléments nécessaires pour estimer le prix au m² d’un terrain constructible et divisible
Toutes choses étant égales par ailleurs, un terrain coûtera toujours plus cher s’il est constructible que s’il ne l’est pas. Pour estimer le prix de votre terrain, réunissez toutes les ressources nécessaires. Pour commencer, vous aurez besoin du plan du terrain dans le cadastre.
Rendez-vous sur le site officiel du cadastre et recueillez toutes les informations relatives à la parcelle. Le cadastre est accessible et la consultation est gratuite. S’il ne vous fournit pas directement le prix au m² de votre terrain, il vous donnera des éléments qui y contribueront. Consultez également le PLU pour connaître le zonage de votre parcelle et pour y tirer quelques informations précieuses pour votre estimation.
Puisque la parcelle est constructible, vous avez déjà un avantage. Cependant, s’il n’est pas encore divisé, il faudra tenir compte de chaque élément entrant dans la composition du prix d’un terrain pour une estimation aussi précise que possible. Dans la suite, nous vous proposons de découvrir l’ensemble de ces paramètres, l’un après l’autre.
La surface constructible du terrain
La superficie d’un terrain n’équivaut pas toujours systématiquement à la surface constructible. Pour connaître sur quelle surface du terrain on peut construire, il faut calculer le Coefficient d’Occupation des Sols. Plus ce coefficient est défavorable, plus votre terrain coûtera moins cher au mètre carré.
La taille de votre commune et sa région d’appartenance
Le prix du m² dépend principalement de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. De façon particulière, la taille de l’unité urbaine d’appartenance du bien sera considérée.
Ainsi, dans une zone rurale composée de près de 2 000 habitants par exemple, le prix au m² peut être de 54 euros par m². Supposons à présent que le terrain se trouve dans une zone à forte densité de population, c’est-à-dire une commune de plus de 200 000 habitants. Le prix au m² peut être de 168 m².
En dehors de la taille de la commune, la région à laquelle votre terrain appartient influence directement son prix. Ainsi, si en France métropolitaine, le prix moyen d’un terrain est estimé à 86 euros le mètre carré, le prix sera trois fois supérieur pour d’autres régions. Voilà pourquoi vous allez réaliser des disparités parfois énormes entre les prix du mètre carré d’une région à l’autre.
En île de France par exemple, les prix moyens d’un terrain constructible sont aussi élevés que 228 m² le mètre. En Provence-Alpes-Côte d’Azur par contre, avec 150 euros en moyenne, vous pouvez acquérir un mètre carré d’un terrain. 47 euros suffisent généralement pour acheter la même superficie de terrain dans une région comme Bourgogne-France-comté.
Il convient par ailleurs de préciser que dans la même région, les prix peuvent varier. Essayez de voir ce que vaut un mètre carré constructible dans le Var par exemple. Comparez-le avec ce qui se propose dans les Hautes-Alpes. Vous comprendrez que de nombreux facteurs affectent le prix d’un terrain.
Le terrain est-il viabilisé ?
Quels sont les atouts d’un terrain constructible ? En dehors de sa situation géographique, la viabilisation des biens immobiliers détermine leur attrait. Concrètement, votre terrain vaudra beaucoup plus s’il est viabilisé que s’il ne l’est pas. De même, son niveau de viabilisation comptera également dans l’estimation de son prix au mètre carré.
Ainsi, la question est la suivante ? Des raccordements aux réseaux ont-ils été réalisés sur votre terrain ? Êtes-vous raccordé à l’électricité ? Êtes-vous raccordé à l’eau ? Au gaz ? À l’électricité ? Aux réseaux d’évacuation ? À la voirie, etc. Toutes ces questions vous permettront d’apprécier le niveau de viabilisation.
Quelle est la nature du sol du terrain ?
Le prix au m² d’un terrain peut baisser drastiquement dès qu’une étude géologique révèle que son sol n’est pas apte à favoriser la stabilité et la pérennité d’une construction. En effet, un sol imperméable ou argileux n’est pas un atout pour un terrain. Le promoteur immobilier devra réaliser un certain nombre de travaux avant de démarrer la construction. Compte tenu du coût des travaux qui devront être engagés, le prix de votre terrain sera considérablement négocié à la baisse.
L’état et la configuration de la parcelle
L’état d’un terrain fait également partie des éléments qui influencent son prix. Votre terrain est-il nu ? Y a-t-il des fondations ? S’y trouve-t-il un ancien puits ? Un grand nombre d’arbres ? Des cuves enterrées ? Le prix au m² varie en fonction de l’état de la parcelle.
Le niveau de pente d’un terrain affecte son prix au mètre carré. Plus la pente est importante, plus il faudra investir dans la réalisation de travaux de terrassement. Par conséquent, les terrains plats ou qui le sont pratiquement coûteront généralement plus cher que ceux qui ne le sont pas.
Si l’exposition d’un terrain en facilite l’aménagement, sa forme y joue un rôle encore plus déterminant. Le type d’aménagement que peut accueillir un terrain constructible dépend principalement de sa forme. Un terrain rectangulaire, un terrain carré et un terrain trapézoïdal n’offrent pas les mêmes facilités d’aménagement.
Moins le terrain présente des formes complexes, plus il sera plus facile à aménager et plus son prix au mètre carré sera élevé. Avec un terrain particulièrement biscornu, il est possible que vous ayez du mal à attirer des acquéreurs. Le prix au mètre carré pourrait également ne pas être aussi élevé que vous le souhaitez.
Quel est le degré d’exposition du terrain ?
L’exposition d’un terrain détermine la facilité avec laquelle il pourra être aménagé. Et comme on peut s’en douter, l’exposition varie d’un terrain à l’autre. Imaginez un terrain doté d’une exposition au sud. Imaginez-en un autre ayant une exposition au nord. Le premier aura tendance à coûter plus cher au mètre carré que le second.
La qualité de l’environnement proche et du cadre de vie
Votre terrain est-il proche des transports en commun ? Est-il situé à proximité d’une école, des commerces ? Se trouve-t-il proche des infrastructures publiques ? Quelle est la réputation du quartier dans lequel il se trouve ? Toutes ces questions permettent d’avoir une idée de la qualité et la facilité de vie dont le futur acquéreur pourrait bénéficier en achetant votre terrain.
En d’autres termes, la qualité du cadre de vie qu’offre votre parcelle entrera également en ligne de compte pour l’estimation de son prix au mètre carré.
Calculez le prix moyen au m² des terrains dans votre commune
À présent que nous avons fait le tour des paramètres qui permettent de déterminer ou plus exactement d’estimer le prix au m² des terrains constructibles, voyons comment déterminer le prix.
Dans un premier temps, nous vous invitons à vous rendre sur la base DVF du gouvernement. Identifiez ensuite les dernières ventes immobilières réalisées dans votre commune.
Pour connaître combien votre terrain peut valoir, divisez le prix moyen d’un terrain constructible par le nombre de m² dont il est composé. Faites le même calcul pour un certain nombre de terrains afin d’obtenir le prix moyen au m².
Qui peut vous aider à estimer le prix de votre terrain s’il est constructible et divisible ?
La détermination du prix au mètre carré d’une parcelle est un travail très délicat. Il n’est pas conseillé de s’y mettre seul quand on n’a pas une expérience avérée en matière immobilière. Si vous voulez être sûr de vouloir vendre votre parcelle rapidement et à un prix juste, faites-vous aider.
Contactez une agence immobilière sérieuse et expérimentée. Avec leurs connaissances et leur expérience dans les opérations d’achat et de vente de parcelles, les agences immobilières disposent de tous les éléments pour déterminer le prix d’un terrain à sa juste valeur.
Les agences immobilières vous aideront à vérifier la possibilité pour le futur acquéreur d’obtenir un permis de construire. Elles s’assureront de la possibilité d’obtenir un permis d’aménager si la réalisation de travaux de viabilisation s’avère nécessaire.
En plus de vous éclairer avec la lumière de son expérience, l’expert immobilier que vous contactez tiendra compte des divers éléments énumérés pour estimer le plus exactement possible le prix au m² de votre terrain.
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