Vous vous demandez comment savoir si votre terrain est divisible ou constructible par rapport au plan local d’urbanisme PLU ou RNU ou avec un certificat d’urbanisme ou de manière pratique par rapport à sa configuration ou par rapport au plan de zonage et à sa zone de constructibilité. La Foncière Du Château vous aide à y voir plus clair sur les règles et modalités de constructibilité.
Vous êtes propriétaire d’une parcelle bâtie ou non bâtie. Vous réfléchissez entre la vendre à un promoteur immobilier et y construire un immeuble pour y tirer plus de profits. Le problème est que vous ne savez pas vraiment si la parcelle est constructible ou pas. Et si elle s’avère constructible, vous ne savez pas quelles sont les restrictions à sa constructibilité. Pour vous aider, nous avons compilé pour vous l’essentiel à savoir sur les méthodes de détermination de la constructibilité des terrains et sur les règles et modalités de constructibilité.
Pourquoi faut-il vérifier la constructibilité de votre terrain ?
Vérifier la constructibilité d’un terrain est très important pour déterminer sa valeur avec justesse. Supposez que vous avez reçu un terrain nu en succession. Vous pouvez ne pas savoir a priori, si ce terrain est constructible ou pas.
Vous risquez donc de vous tromper sur sa valeur vénale et de le vendre à un prix largement inférieur à sa valeur réelle. En réalité, la constructibilité s’évalue par degré. Plus elle est élevée pour votre terrain, plus celui-ci sera attractif. Les promoteurs immobiliers vont beaucoup plus s’y intéresser ce qui vous permet de spéculer sur sa valeur pour vous faire un maximum de profit lors de la vente.
Certains terrains, en dépit de leurs atouts, peuvent présenter de grands risques s’ils accueillent des projets immobiliers d’une certaine taille. De même, il est possible que votre projet se révèle incompatible avec les projets d’aménagement prévus par la mairie. Il est donc primordial de savoir si votre terrain est constructible d’une part et de connaître sa constructibilité d’autre part.
En d’autres termes, vérifier la constructibilité d’un terrain permet d’avoir une idée claire de la taille du projet immobilier que l’on peut envisager d’y faire construire. Cela vous permet d’avoir une idée claire de tous les atouts du terrain et même ses faiblesses, ce qui vous donne une longueur d’avance dans les négociations.
Comment savoir si votre terrain est constructible avec le PLU ?
Pour savoir si votre terrain est constructible et donc permet de réaliser une promotion immobilière de maisons ou d appartement, un lotissement ou une division de terrain fonciere parcellaire, vous devez regarder l’ensemble des règles d’urbanisme.
Votre terrain est il dans une zone du PLU constructible? (constructibilité théorique)
Votre terrain permet il de respecter les règles de constructibilités? (constructibilité pratique)
Le PLU est le document local d’urbanisme le plus courant. Ce document qui remplace le Plan d’Occupation des Sols pour définir l’affectation des sols, retrace les règles d’urbanisme de la commune. Le PLU présente les différentes zones présentes dans la commune. Le PLU divise en 4 zones à savoir :
- Des zones urbaines : ce sont des zones constructibles et dotées de constructions et de servitudes ;
- Des zones à urbaniser : ce sont des zones constructibles qui ne sont pas encore urbanisées. Par révision, elles deviendront plus tard des zones urbaines ;
- Des zones agricoles : celles-ci sont réservées pour les bâtiments liés à l’activité agricole et pour ;
- Des zones naturelles et forestières : ce sont des zones dont le caractère naturel rend non-constructibles.
Ainsi, il suffit de voir la zone dans laquelle votre parcelle est située pour savoir si elle est constructible ou pas. Pour consulter celui de votre commune, rendez-vous à la mairie de la commune dans laquelle se trouve la parcelle. Chaque commune dispose de son PLU. Il est aussi possible de contacter le service urbanisme de la mairie ou vous rendre sur le site internet de la mairie.
Comment savoir si votre terrain est divisible?
Un terrain est par définition divisible. Il faut cependant vérifier le point essentiel, qu’en le divisant les nouveaux terrains sont bien non seulement en zone constructible ET permette dans la pratique d’implanter et construire une maison ou un bâtiment tout en respectant le PLU. Votre projet de division et votre plan de division devront prendre en compte ces points.
Le plan de zonage détermine la constructibilité et la divisibilité de votre terrain.
Le plan de zonage vous informe sur votre terrain à bâtir :
- sur la zone à laquelle vous appartenez: Ua, Ub, Uc, Ud.
- sur d’éventuelles limitations comme
- règle d’alignement
- règle de bâti protégé
- règle de zone protégée: jardin, coeur d’ilot, espace boisé et éventuel site urbain constitué.
- règle de distance par rapport aux lisière de forêt
D’autres plans viennent vous informés aussi de la constructibilité de votre terrain comme le plan d’exposition au bruit ou des plans de servitudes publiques ou des plans d’éventuelles cavités souterrains.
Le PLU ou plan local d’urbanisme ou POS et RNU vous donne aussi des renseignements utile pour votre terrain à bâtir.
Le plan local d’urbanisme, remplaçant du plan d’occupation des sols (ou POS) ainsi que le RNU (règlement national d’urbanisme) viennent définir concrètement les règles a appliquer pour votre future construction:
- Bande de constructibilité (est que les lots arrières sont autorisés)
- Distance par rapport à la rue
- Distance par rapport aux limites séparatives
- Distance entre bâtiment
- Pourcentage d’emprise au sol…
Votre terrain est il constructible dans une OAP, orientation d’aménagement programmé?
Votre propriété fait partie d’une OAP. Des règles spécifiques s’y appliquent en plus du PLU. Il faut donc cumuler les règles du PLU et les règles de l’OAP pour savoir ce que vous avez le droit d’y construire.
Demander un Certificat d’Urbanisme pour être certain d’avoir un terrain divisible et constructible.
Une bonne méthode est de demandé un certificat d’urbanisme en mairie pour être certain de ce que vous pouvez y faire.
Savoir si mon terrain est constructible avec le certificat d’urbanisme
Si le PLU peut donner une indication quant à la constructibilité de votre terrain, vous pouvez aussi recourir au certificat d’urbanisme. Ce document vous permet de connaître :
- Les règles d’urbanisme applicables à votre terrain ;
- Les limitations au droit de propriété (les servitudes) ;
- L’ensemble des taxes d’urbanisme.
Pour consulter ce certificat, faites la demande auprès de la mairie en remplissant le formulaire Cerfa n°13410*4.
Savoir si un terrain est constructible avec le certificat d’urbanisme opérationnel
Si vous voulez connaître avec plus de précision la constructibilité d’un terrain, nous vous conseillons de consulter le certificat d’urbanisme opérationnel. En effet, grâce à ce document, vous aurez connaissance des réseaux électriques, des réseaux d’évacuation, l’accès à l’eau, l’accès au gaz et autres équipements publics.
En le consultant, vous avez donc plus de facilité à déterminer si vous pouvez vraiment construire sur votre terrain ou pas. Contactez la mairie de la commune dans laquelle se trouve votre terrain et vous obtiendrez le certificat d’urbanisme opérationnel. Il a une durée de validité de 18 mois.
Savoir si mon terrain est constructible avec le relevé cadastral
Le relevé cadastral est en réalité le document ultime auquel vous devez vous référer pour déterminer la constructibilité d’un terrain. Il indique la zone de localisation de la parcelle et la nature de cette dernière.
Vous y trouverez un numéro de parcelle et pourrez déterminer les limites approximatives de votre terrain, ce qui vous permettra de savoir à laquelle des 4 zones du cadastre elle appartient. Pour l’obtenir, vous pouvez vous rendre sur le site cadastre.gouv.fr ou aller faire la demande au service d’urbanisme.
De quoi dépend la constructibilité d’un terrain ?
Les documents d’urbanisme ne permettent pas seulement de savoir si un terrain est constructible ou pas. Ils permettent aussi de connaître les facteurs de constructibilité liés au bien.
Ainsi, ils indiquent la destination des sols d’une part et d’autre part, les règles et les normes à respecter et les modalités de construction. En consultant ces éléments, vous pouvez savoir de manière précise :
- Le type de construction qu’il vous est possible d’ériger sur la parcelle (logements, commerce, bureaux, etc.) ;
- L’aspect que peut avoir la construction compte tenu de l’architecture globale de la ville ;
- Les obligations relatives au stationnement ;
- Les règles encadrant les espaces verts ;
- L’emprise au sol et la hauteur maximale des constructions ;
Ainsi, certaines réglementations peuvent par exemple imposer qu’une zone autrefois industrielle soit exclusivement réservée à la construction de commerce ou d’habitations. Dans ce cas de figure, on ne pourra pas construire une entreprise industrielle sur un terrain appartenant à cette zone. Voilà autant de facteurs qui permettent d’évaluer de façon concrète la constructibilité d’un terrain.
La constructibilité d’un terrain est-elle définitive et immuable ?
La constructibilité d’un terrain n’est pas une caractéristique définitive. Elle n’est toujours valable que pour un instant T. Elle peut évoluer dans les deux sens. À un moment donné, à mesure que le temps passe, la constructibilité de votre parcelle peut changer.
Tout dépend des évolutions souhaitées par la commune. Des modifications ou des révisions apportées au PLU peuvent par exemple rendre constructibles des terrains autrefois non-constructibles. En d’autres termes, votre terrain déclaré inconstructible aujourd’hui peut devenir constructible plus tard et de fait, accueillir un projet de construction neuve.
De même, votre terrain déclaré constructible aujourd’hui peut devenir non-constructible plus tard. Évidemment, il est aussi possible que le terrain constructible demeure constructible pour la vie. Il peut aussi en être de même pour un terrain non-constructible.
Est-il possible que mon terrain soit affecté par une non-constructibilité absolue ?
La réponse est oui. En effet, il existe des interdictions absolues de construire sur certaines parcelles ; ces interdictions sont destinées à garantir la protection d’une zone considérée à risque. Les zones inondables ou exposées à des risques naturels par exemple peuvent exposer les habitants à des sinistres.
Il existe également des interdictions absolues de construire sur des zones agricoles ou naturelles. Ces interdictions sont principalement motivées par un besoin de préservation du caractère de l’environnement ou de l’espace.
En dernier lieu, la loi peut formellement interdire la construction dans une zone donnée lorsque celle-ci est réservée pour des projets d’équipements ou d’infrastructures publics.
Un permis de construire constitue-t-il une garantie de constructibilité ?
À la base, on pourrait penser qu’un permis de construire et l’obtention de certaines autorisations suffisent pour garantir la constructibilité d’un terrain. Pourtant, les permis et les autorisations ne constituent pas de manière absolue une garantie de constructibilité des terrains.
En effet, lorsque la mairie de la commune dans laquelle le terrain est situé vous délivre des autorisations administratives, il vous revient de vous assurer que le terrain est techniquement en mesure d’accueillir une construction.
Ainsi, vous devrez faire faire des études de sol (notamment l’étude de sol G1) pour avoir la « carte d’identité du sol. L’étude de la géologie de votre terrain vous permettra de connaître les niveaux de terrain, son inclinaison, sa nature, etc. Ces données indiquent le niveau de risque associé à la construction d’une maison.
Un terrain non viabilisé peut-il être constructible ?
Par défaut, on serait tenté de croire que cela n’est pas possible. Pourtant, la réponse est oui. En effet, la constructibilité d’un terrain et sa viabilité sont deux paramètres différents et distincts.
Ainsi, même lorsqu’ils ne bénéficient pas encore de tous les raccordements nécessaires (réseaux sanitaires, énergétiques, voirie, etc.) les terrains peuvent quand même être constructibles. Évidemment, tout dépend du zonage de la parcelle.
La plupart du temps, c’est dans les zones urbanisées que cette possibilité est accordée. Celui qui acquiert le terrain pour y construire devra prendre le temps d’obtenir les autorisations de raccordement.
Est-ce nécessaire de se faire aider par un professionnel pour vérifier la constructibilité d’un terrain ?
La constructibilité est un paramètre qui peut influencer dans une grande mesure le prix de vente d’un terrain. Plus vous en savez, plus vous avez l’avantage dans les négociations avec le promoteur immobilier qui souhaite acquérir le bien.
Pour que les négociations tournent à votre avantage, nous vous recommandons de vous faire aider par des professionnels du domaine. Grâce à leur connaissance, leur expérience et leur expérience en matière immobilière et juridique, vous aurez plus de chance de vendre votre bien au meilleur prix. Plus important encore, vous allez éviter plusieurs pièges.
Vous avez un terrain ou un bien avec du potentiel?
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