Cet article vous donne la définition les étapes les biens visés le métier les risques du marchand de bien. Vous avez un terrain ou une maison à vendre ? Vous voulez plutôt acheter un bien immobilier, mais vous ne savez pas s’il faut faire la transaction avec un particulier ou s’il vaut mieux contacter un marchand de biens. Dans cet article, nous vous expliquons tout sur ce professionnel. Découvrez la mission du marchand de biens, son statut juridique, les particularités de son métier, et les raisons pour lesquels vous devez porter votre choix sur lui pour vos transactions immobilières.
La Foncière du Château est marchand de bien en ile de france et paca et peut être à ce titre votre interlocuteur.
Qu’est ce qu’un marchand de bien: la définition?
Un marchands de bien est une société qui achète des biens en vu de les revendre, en les divisant ou transformant au passage. Il réalise division de terrain, division de bâti etc.
Également connu sous le nom de « marchand de biens rénovateur », le marchand de biens est une personne qui acquiert des immeubles entiers dans le but de les revendre.
Il achète lesdits biens et les enregistre en son nom avant de les revendre ensuite en qualité de propriétaire dans le but de réaliser des plus-values. Sa particularité, c’est qu’il réalise ce type d’opération de manière récurrente et fréquente. Ainsi, en principe, un marchand de biens doit pouvoir effectuer une opération de revente de grande envergure par semestre.
Comme nous l’avons initialement signifié, le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre à court terme en réalisant une plus-value. Dès qu’il a acheté le bien qu’il va revendre, il doit collaborer avec un certain nombre de professionnels afin d’ajouter de la plus-value à son bien.
Ainsi, il se trouve généralement à travailler avec des techniciens de maitre d’œuvre agréés, des architectes, des géomètres-experts, etc. Dès que le projet est prêt, il lance la mise en vente et attend l’acquéreur idéal. Compte tenu de la nature et des exigences de son activité, le marchand de biens possède une connaissance très vaste en matière de fiscalité, d’urbanisme et de construction.
Quel est le statut du marchand de biens ?
La profession de marchand de biens est une profession non réglementée. Elle peut être exercée à titre privé ou à titre de profession principale. La rémunération est composée du profit réalisé sur les opérations de revente de biens immobiliers.
Le marchand de biens réalise les opérations à titre professionnel. C’est donc un commerçant assujetti à la TVA (sur les marges réalisées) et au BIC. Il peut s’installer en tant que SARL, EURL ou autres.
Il remplit toutes les obligations liées à l’exercice d’une activité commerciale. Il doit veiller à la tenue d’une comptabilité, l’établissement de comptes annuels, et bien évidemment l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le marchand de biens est-il un agent immobilier ?
Le marchand de biens n’est pas un agent immobilier. C’est un professionnel qui achète les biens immobiliers en son nom. Il n’est donc pas un intermédiaire. Les terrains et bâtiments qu’il achète portent son nom.
De plus, il fait réaliser des travaux d’une certaine importance sur les biens qu’il a achetés afin d’y apporter de la valeur ajoutée. Il n’est clairement pas un agent immobilier. Ce dernier n’a pour mission que de vendre un bien immobilier au nom du propriétaire qui est un tiers. Dans le cadre de son activité, il ne fait que mettre en avant les atouts du bien afin d’inciter de potentiels acquéreurs à la vente.
Pourquoi acheter un immeuble chez un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier assez spécial. L’agent immobilier n’a pas vraiment la capacité de vous faire certaines concessions, puisque son discours dépend des instructions que lui donne le propriétaire du bien. Étant donné que le marchand de biens est le propriétaire des immeubles qu’il revend, il est plus facile de négocier avec lui qu’avec un agent immobilier.
De plus, l’achat et la revente étant son activité professionnelle, il reste sans salaire tant qu’il n’arrive pas à trouver un acquéreur. Ainsi, il a tendance à être plus conciliateur et plus ouvert à la négociation qu’un particulier qui n’a pas la pression du temps.
Le marchand de biens maîtrise bien le marché de l’immobilier et l’ensemble des démarches juridiques et administratives nécessaires pour qu’une vente soit conclue en toute légalité.
Pourquoi vendre votre bien à un marchand de biens ?
Comme nous l’avons expliqué, le marchand de biens ne fait pas que vendre. Il achète d’abord puis revend. Ainsi, si vous êtes un particulier propriétaire d’un immeuble que vous souhaitez vendre, vous n’avez pas besoin de perdre du temps à attendre un acquéreur. Vous pouvez proposer votre bien à un marchand de biens.
L’avantage est que le professionnel maîtrise bien les réalités du marché de l’immobilier. Cela représente un avantage dans la mesure où la détermination du prix de vente se fera très rapidement.
De plus, contrairement aux particuliers, le marchand de biens perçoit mieux le potentiel d’un immeuble. Puisqu’il va y réaliser des travaux, il décèle plus facilement les atouts du bien. Conséquence, les négociations ne traîneront pas et vous avez plus de chances de céder votre bien à un prix plus intéressant.
Quels sont les critères pour reconnaître un bon marchand de biens ?
Pour reconnaître un marchand de biens, il doit réaliser les opérations de marchand de biens de façon habituelle. L’exercice habituel est un critère capital. Il faudra donc tenir compte de la nature, de l’envergure et du nombre des opérations qu’il réalise. Le rythme de réalisation compte aussi.
L’autre critère qui permet de reconnaître un marchand de biens, c’est l’intention spéculative qui caractérise ses opérations. Le marchand de biens achète dans l’intention de le revendre à un prix plus élevé.
C’est ce critère qui rend son activité commerciale. On peut apprécier l’intention spéculative au regard des délais qui séparent les achats des reventes d’une part et de la taille des profits réalisés d’autre part. On peut aussi considérer l’envergure ou l’importance des opérations réalisées, cependant, ce n’est pas un critère absolu.
Quels sont les biens que le marchand de biens achète en général ?
Avec son statut de commerçant, le marchand de biens achète divers biens immobiliers. Il peut acheter dans l’immobilier neuf ou ancien. Il peut, par exemple, acheter des immeubles, des maisons, des bureaux, des terrains constructibles, mais pas que cela. Ce professionnel peut également acquérir :
- des propriétés
- des maisons
- des immeubles
- des terrains
- des bureaux et locaux d’activité
- etc.
Quelles sont les garanties qu’offre le marchand de biens ?
Puisqu’il doit généralement faire faire des travaux sur les immeubles qu’il achète, le marchand de biens ne pratique pas son métier sans couverture de protection. Avant le démarrage des travaux, il souscrit une assurance, ce qui permet de garantir la réparation des dommages en cas d’aléas.
Évidemment, en fonction de l’envergure des travaux à réaliser sur ses immeubles, il s’arrange pour obtenir un permis de construire et déclaration préalable de travaux ou de changement d’usage des locaux selon le cas.
Le professionnel souscrit également une assurance en responsabilité décennale. Cette assurance lui offre une couverture de 10 ans contre tous les dommages pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage.
Le marchand de biens fournit-il aussi un dossier de diagnostic technique à la vente ?
Si vous êtes acquéreur, le marchand de biens a également l’obligation de vous fournir un dossier de diagnostics techniques obligatoire. Ce dossier comprendra les rapports de diagnostics tels que :
- Le diagnostic performance énergétique ;
- Le diagnostic amiante ;
- Le diagnostic plomb ;
- Le diagnostic termites ;
- Le diagnostic électricité et gaz ;
- Le diagnostic états des risques naturels et technologiques.
Si l’immeuble que vous souhaitez acquérir chez le marchand de biens représente un lot d’une copropriété, vous aurez aussi droit à un certificat confirmant la superficie du terrain.
Les étapes d’une opérations de marchand de bien?
Une opération de marchands de bien est souvent plus rapide qu’une opération de promotion. Le marchands de bien signe une promesse ou un compromis sur le bien, obtient ses éventuelles autorisations en mairie puis fait l’acquisition du bien et recommercialise les lots ensuite.
L’opération de marchand de biens se déroule en un certain nombre d’étapes assez précises. D’entrée, tout commence par l’identification du projet immobilier. Le professionnel peut avoir à être celui qui approche le vendeur. Mais généralement, ce sont les propriétaires immobiliers qui se rapprochent du marchand.
Celui-ci procède alors à l’étude et à l’évaluation du bien afin de mieux appréhender l’envergure et le coût des travaux de rénovation à réaliser, s’il ne souhaite pas le revendre en l’état. Il évalue également le potentiel de revente du bien par rapport au marché local en intégrant au prix d’achat, le coût des travaux et les divers frais (assurance, géomètre, etc.).
Le marchand effectue également un bilan qui lui permet de déterminer la marge bénéficiaire prévisionnelle. Il devra présenter ce bilan à son banquier pour se faire accorder un financement pour le projet.
En considérant que l’entente est trouvée entre le professionnel et le vendeur, la prochaine étape est celle de la signature d’une promesse de vente. En général, quelques conditions suspensives sont ajoutées au compromis.
Ainsi, ce n’est qu’après l’obtention du financement bancaire, l’obtention des autorisations administratives et l’appréciation du coût des travaux que l’acte authentique de vente sera signé. Dès que le paiement est fait, le marchand de biens réalise les travaux de rénovation qu’il a prévus. Il peut ainsi réhabiliter le bien ou lui changer d’usage selon son projet.
Quels sont les biens que les marchands de biens achètent?
Un marchand peut acheter tout type de bien: maisons, bâti, immeuble, bureaux, terrains…
Les risques importants du métier.
Le marchands de bien prend de nombreux risque à la fois en terme de travaux à réaliser, de frais avancés pour réaliser l’opération, d’incertitude sur la revente des lots au prix définis ou quant à la durée de l’opération qui peut potentiellement déraper en fonction des travaux ou des acheteurs.
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