Vous vous demandez si vous préférez: vendre votre terrain ou maison ou propriété à un promoteur lotisseur et quels sont les avantages de vendre à un promoteur ou lotisseur son terrain ou sa maison et quels en sont les inconvénients et à quel prix vous pourrez vendre à un professionnel de l’immobilier comme la Foncière du Chateau ou faire l’opération de division ou promotion vous même? On vous éclaire.
Pourquoi et comment vendre son terrain à un promoteur immobilier ?
Vendre un terrain est une opération immobilière qui peut générer d’intéressantes plus-values. Toutefois, il faut savoir comment on s’y prend. Si vous êtes propriétaire d’un terrain et que vous êtes prêt à prendre le temps pour trouver le meilleur preneur, alors cet article vous est destiné. Nous partageons avec vous les secrets que beaucoup de magnats de l’immobilier ne voudraient pas que vous connaissiez. Voici pourquoi vendre votre bien à un promoteur immobilier plutôt qu’à un particulier. Nous avons aussi décrit la procédure, les démarches, etc.
C’est quoi un promoteur immobilier ?
Les promoteurs immobiliers sont des entreprises dont la raison sociale est de structurer et financer la construction de projets immobiliers. Constamment à l’affût de nouvelles opportunités immobilières, ils achètent des terrains constructibles qu’ils vont revendre après y avoir construit des projets immobiliers.
Un promoteur immobilier peut se révéler votre partenaire idéal dans le cadre d’une vente de bien. Notez que celui-ci n’achète pas que des terrains nus. Il peut également acquérir des terrains comprenant une ou plusieurs constructions.
En résumé les avantages de faire soi même son lotissement ou promotion ou devenir soit même lotisseur promoteur:
Les avantages à réaliser une opération soit même sont bien évidemment de gagner plus d’argent
Un avantage sauf si :
- Le coût des travaux à réaliser n’est pas parfaitement maîtrisé. Ce qui arrive souvent et peut vite conduire à un bénéfice bien moindres. Le service après vente que vous aurez a réaliser peut aussi parfois coûter relativement cher.
- La fiscalité est à prendre en compte. En effet, en réalisant une opération de division ou de promotion immobilière, on passe rapidement en taxation en résidence secondaire voir en taxation professionnelle (TVA, impot sur les sociétés ou sur les bénéfices industriels et commerciaux etc.) ce qui vient très fortement limiter le bénéfice.
En résumé les avantages de vendre son terrain ou maison ou bâti à un promoteur lotisseur:
- Vendre au meilleur prix. Le promoteur vous fera une proposition prenant en compte le potentiel de votre bien.
- Ne pas s’embarrasser avec toutes les démarches administratives, un suivi de travaux et des responsabilités vis à vis de ces travaux importantes (qui parfois pourraient vous engager sur 10 ans de responsabilité).
- Aller plus vite, en laissant l’opération à un professionnel, forcément bien plus performant, rapide et efficace qu’un particulier pour réaliser l’opération et obtenir en premier lieux les autorisations nécessaires (permis etc.) et donc ne pas s’embarrasser de tous ces éléments à gérer.
- Etre certain de l’aboutissement, le professionnel maitrisant parfaitement le process.
- Gagner un temps précieux en vendant à 6/9 mois alors que réaliser l’opération soit même amène à une fin d’opération à deux ou trois ans (le temps de monter l’opération, de revendre les lots à chaque futurs propriétaires et que ces derniers obtiennent prêt, permis etc.)
- Ne pas avoir à financer le cout de préparation de l’opération et des travaux (qui doivent être déboursés avant revente)
- Etre certain du prix de vente, car si vous faites l’opération vous même vous conservez un gros aléa sur le prix de vente.
et encore d’autres avantages:
Vous voulez savoir pourquoi la vente de terrain à un promoteur immobilier est plus avantageuse ? Voici quelques avantages que vous pouvez en tirer :
- Facilité de trouver un promoteur immobilier preneur : les promoteurs immobiliers sont à l’affût de biens immobiliers à acheter toute l’année. Il n’y a donc pas de saisonnalité, ce qui permet de trouver un acquéreur plus rapidement alors que durant certaines saisons de l’année (l’été et l’hiver par exemple), il n’est pas facile de vendre un terrain à des particuliers.
- Un prix élevé et une meilleure offre : vous pouvez vendre la parcelle à un prix supérieur de 15 à 30% au prix que vous alliez proposer à un particulier. Le fait est que contrairement au particulier, le promoteur voit le potentiel rémunérateur de votre parcelle.
- Économie sur les frais d’agence : la vente à un promoteur se fait sans l’intervention d’une agence immobilière, ce qui vous permet d’économiser les frais d’agence ;
- Des avantages fiscaux ;
- Une simplification des démarches ;
Les questions à se poser pour savoir si vous pouvez réaliser vous même l’opération
Avez vous les financements pour réaliser votre opération?
Le cout d’une opération de lotissement peut vite dépasser les 300 000 euros et d’une opération de promotion le million d’euros.
Avez vous les assurances?
Lotisseur ou promoteur sont des métiers ou des assurances sont nécessaires pour garantir vos acheteurs.
Avez vous pris en compte les deux à 4 ans qu’il vous faudra ?
Entre le temps d’obtenir les autorisations et surtout le temps de réaliser les travaux et de commercialiser et de recommercialiser (en cas de refus de prêt ou de permis d’un de vos acquéreurs) vous pouvez rapidement être à un délai de 2 à 4 ans avant de constater la vente de vos lots.
Avez vous le temps et l’envie de gérer toute l’opération?
Gérer les autorisations, les travaux, les voisins, les artisans, les commercialisateurs, les clients, la mairie, les différents services. Promoteur lotisseur est un métier qui prend du temps et demande de l’expertise.
Faut-il préférer vendre son terrain à un promoteur local ?
Pour vendre un bien immobilier, vous avez le choix entre les promoteurs locaux et les promoteurs nationaux. L’avantage avec les promoteurs locaux comme la foncière du château, c’est qu’ils ont accès à un réseau très large en France, leur implication dans votre dossier, la connaissance locale qui leur permet plus facilement d’obtenir les autorisations. Grâce à leur forte présence sur le territoire, ils ont une connaissance très poussée des villes, de leurs spécificités et des besoins en construction.
Cela leur confère une maîtrise supérieure de l’offre, de la demande et des prix de vente des biens immobiliers dans chaque ville. Grâce à ces paramètres, ils parviennent à estimer le prix du bien plus justement. La vente se conclut rapidement au meilleur prix.
Comment déterminer le prix de vente de votre terrain ?
Si vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur immobilier, il faudra bien déterminer son prix de vente avant de vous lancer. Ce prix dépendra de ses caractéristiques. Pour connaître ces caractéristiques avec précision, vous devez consulter le PLU de votre commune. Le document vous permettra de connaître :
- Le nombre de niveaux que le terrain peut supporter ;
- Les espaces verts ;
- Les obligations de stationnement ;
Ces caractéristiques révèlent la valeur commerciale réelle de la parcelle et la qualité de sa constructibilité. Ce sont ces paramètres qui vous permettront de déterminer le prix de vente auquel vous allez proposer votre bien.
Ainsi, si le PLU indique qu’il n’est possible que de construire un seul logement sur la parcelle, il vaut mieux le céder à un particulier. Aucun promoteur immobilier ne voudra acquérir une parcelle sur laquelle il ne pourra construire qu’une seule maison. Dès que vous avez déterminé le prix de vente de votre bien, vous pouvez contacter une agence immobilière pour avoir un contre-avis d’estimation.
Cela vous permettra de vérifier si, au regard des caractéristiques du terrain, il vous est vraiment plus avantageux de le céder à un promoteur plutôt qu’à un particulier. Vous pouvez aussi estimer le prix en consultant les annonces immobilières en ligne portant sur des biens situés dans la même ville.
Comment le promoteur immobilier analyse le prix de votre terrain ?
Un promoteur immobilier n’évalue pas toujours le prix d’un terrain de la même manière que son propriétaire vendeur. Les facteurs dont il tient compte incluent :
- La qualité de la constructibilité de la parcelle ;
- La qualité de l’accès au terrain ;
- La nature du sol et son altimétrie ;
- L’envergure des travaux de déconstruction à réaliser ;
- La composition de l’environnement ;
- La largeur et la profondeur du terrain ;
- Les atouts de la maison (commerce, stationnement, calme, proximité des transports en commun, des structures hospitalières, etc.) ;
Les obligations du vendeur vis-à-vis du promoteur
Dès que vous avez trouvé un promoteur immobilier qui souhaite acquérir votre terrain, la loi vous impose la responsabilité de lui fournir des informations exhaustives sur le bien. Concrètement, voici vos obligations vis-à-vis de votre futur acquéreur :
- Une obligation d’informations ;
- Une obligation de délivrance ;
- Une garantie contre l’éviction ;
- Une garantie contre les vices cachés.
Vendre son terrain à un promoteur immobilier : les spécificités
La vente de terrain à un promoteur immobilier a ses particularités. Le fait est que la signature de la promesse de vente se fait toujours sous conditions. En effet, après la signature de la promesse de vente, le promoteur devra mener certaines démarches dont le dépôt d’une demande de permis de construire.
Ce n’est que lorsque la mairie lui délivre cette autorisation de construire qu’il viendra signer l’acte authentique de vente et que vous allez recevoir le prix de vente convenu. Or, le processus de délivrance du permis de construire peut prendre un certain temps.
Il faut généralement compter entre 2 et 3 mois pour l’obtenir. Vous devez faire preuve de patience et attendre jusqu’à ce que la mairie délivre le permis de construire à l’acquéreur. En outre, dès que la promesse de vente est signée, vous n’avez plus la possibilité légale de vendre le terrain à un autre acquéreur. C’est cela qui fait la particularité de cette transaction. Pour éviter de mauvaises surprises, prenez donc le temps de choisir le bon promoteur.
Vendre son terrain à un promoteur immobilier : la procédure
Certaines démarches sont impératives pour vendre un terrain à un promoteur immobilier. Dans un premier temps, vous devez contacter un promoteur et lui présenter l’opportunité immobilière que vous lui apportez.
S’il est intéressé, il va d’abord procéder à une étude de faisabilité. Le but de cette étude est de déterminer quel type de construction le terrain peut accueillir et à quel prix il doit acheter la parcelle pour que son projet de construction soit rentable.
Si vous vous accordez sur le prix de vente, vous allez vous rendre chez le notaire pour la signature de la promesse de vente. C’est un engagement bilatéral scellé sous condition d’obtention du permis de construire. Dès que cette condition suspensive est levée, vous retournez chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente et recevoir votre paiement.
Quel est le délai pour vendre un terrain à un promoteur immobilier ?
On ne peut pas toujours dire avec précision combien de temps prendra la vente d’un terrain à un promoteur immobilier. Tout dépendra de la situation du terrain et de son potentiel. Si votre terrain est bien situé, il vous sera plus facile de trouver un acquéreur que s’il en était autrement.
Ainsi, en termes de délai, il vaut mieux commencer les démarches le plus tôt possible pour que l’opération ne dure pas une éternité. Idéalement, prévoyez un délai de 12 mois pour l’ensemble de l’opération. Il est possible que tout se passe dans un délai beaucoup plus court, mais il est préférable de vous attendre à un délai de 12 mois.
Que se passe-t-il si le promoteur se rétracte après la signature de la promesse de vente ?
Il est possible que des aléas surviennent dans le processus de levée des conditions suspensives. Et pour une raison ou pour une autre, le promoteur peut se rétracter même après avoir signé la promesse de vente, alors que les conditions suspensives ont été réalisées. Dans ce cas, il vous paiera une indemnité d’immobilisation de 10% pour avoir « bloqué » votre terrain durant toute la période d’après la signature de la promesse de vente.
Peut-on vendre un terrain non-constructible à un promoteur immobilier ?
Les promoteurs immobiliers ne recherchent généralement que des terrains constructibles. Ainsi, si votre terrain est non-constructible selon le Plan local d’Urbanisme (PLU), vous ne risquez pas de trouver un promoteur immobilier preneur. Un promoteur immobilier ne va acquérir un terrain non-constructible que s’il existe une procédure de révision du PLU prévoyant l’urbanisation de la parcelle.
Pour résumer, on note que la vente de terrain à un promoteur immobilier est une aubaine qu’il faut saisir. Vous allez, certes, devoir patienter un peu plus longtemps pour la conclusion de la vente. Cependant, vous allez trouver votre acquéreur plus rapidement. De plus, vous allez réaliser une plus-value beaucoup plus généreuse sur la vente que si vous aviez vendu à un particulier.
Contactez La Foncière Du Château votre lotisseur promoteur en ile de france
Nous serons heureux de vous faire une proposition sur votre bien.
